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        投資資訊

        投資美國地產 風險不能忽視的問題

        2017-06-27

               美國當地時間6月15日,今年2月份在美注冊成立的金陽(音譯)房地產公司花費415萬美元購買了佛羅里達州勞德希爾市(Lauderhill)的一處購物中心。這是其在美國的首個房地產投資,同時也讓這家中資背景公司成功登上《邁阿密先驅報》等數家當地媒體的版面。

               中國人對勞德希爾市并不熟悉,該市在佛羅里達州也不算出名。它距離邁阿密大約20英里,位于佛羅里達州著名的交通樞紐羅德岱堡(Fort Lauderdale)西面,這個小城市人口還不到7萬。根據美國統計局2010年的數據,該市非洲裔或者黑人比例達到81%,家庭平均年收入為 37429美元,23%的人口在貧困線以下。

               金陽房地產公司購買了位于西北商業大道6450號的19493平方英尺(約合1811平方米)的零售物業,每平方英尺近213美元??偛吭O在紐約的投資集團巴爾卡尼(Balkani)向其出售購物中心。

               該交易中介、富蘭克林街公司零售總監羅伯特·格拉納達向《邁阿密先驅報》透露,金陽正在佛羅里達布勞沃德縣(Broward County)尋找更多的物業進行投資。

               投資巨大但有所放緩

               仲量聯行的數據顯示,2016年美國連續第二年成為最受中國房產投資企業歡迎的目的地,吸引了143億美元投資。其中最大的交易是安邦保險集團斥資65億美元從私募股權集團黑石(Blackstone)手中收購Strategic Hotels Resorts。而2016年中國買家對境外住宅、商業以及工業房地產的投資總額達到330億美元,比2015年增長53%?! ?/p>

               根據商業地產中介公司戴德梁行(Cushman Wakefield)的報告,中國(包括香港)是美國商業地產領域2016年最大的外國投資方,占全美所有外國商業地產投資的29%。

               海航集團繼去年10月以65億美元從黑石集團手中買下希爾頓酒店集團25%股權后,3月下旬傳出正在牽頭以22億美元買下曼哈頓公園大道245號,價格創下紐約辦公大樓新高,該樓宇原為貝爾斯登銀行總部的辦公大樓。

               已經出爐的美國全國地產經紀人協會(NAR)2017年第一季度統計報告顯示,在所有美國最火熱的5個外資投資住宅房產集中的城市,中國買家已經在所有的城市里跌出前五名。而在2016年前,中國買家即使不是第一也名列前茅。根據NAR的統計,2016年中國的投資者對美國住宅房地產的支出大于273億美元,超過了其他國家的投資者。

               與日本投資者不同

               Vista Tower預計于2020年建成,屆時會成為芝加哥第三高的建筑,但這家超大型公寓和酒店塔還有另外一個第一:芝加哥歷史上第一大建筑貸款。這個94層樓的開發商從中國平安銀行借款7億美元。根據庫克縣的地產記錄,芝加哥的麥哲倫發展集團(Magellan Development Group)及其投資伙伴中國大連萬達集團今年4月28日從平安銀行獲得了貸款。

               在此之前,芝加哥歷史上最大的貸款是唐納德·特朗普(Donald Trump)所借的6.4億美元,他曾經在芝加哥河畔的瓦巴什大道(Wabash Avenue)上資助他的同名大樓,也是這座城市第二高的建筑。

               Vista Tower由建筑師Jeanne Gang設計,價值10億美元,去年由于萬達集團的投資而備受矚目。它擁有406個單位,是經濟衰退以來最大的公寓開發項目,還包括約190間酒店客房。

               萬達集團參與投資的Vista Tower預計于2020年建成,將成為芝加哥第三高的建筑

               在芝加哥,平安還是邁阿密開發商Crescent Heights在格蘭特公園南端計劃的“一號格蘭特公園”住宅樓的投資者??偛课挥谥ゼ痈绲腃rescent Heights副總裁杰森·巴克博格(Jason Buchberg)告訴《芝加哥論壇報》,平安已經向該項目承諾了超過1億美元的股權。

               “許多人把中國對美國房地產的投資與上世紀80年代日本地產投資者的投資行為進行比較,兩者有所不同。相比之下,有更多的中國地產開發商和投資方選擇在美國進行項目收購、開發等多方面投資,而不只是單純對項目進行現金收購。兩者之間的市場模式和相應的風險也不同?!备吡H(Colliers International)副主席斯科特·蘭森姆(Scott Latham)在亞洲金融協會舉辦的中美房地產投資論壇上說。

               1980~1990年,日本企業對美國房地產的投資金額曾高達780億美元,但是卻以失敗收場。三菱集團當時以250美元/平方英尺的價格買下了洛克菲勒中心。要是留到今天,即使算上通貨膨脹也能賺個盆滿缽滿。但是因為大樓的租金無法彌補舉債的利息支出,6年虧損6億美元,最后又以半價被洛克菲勒贖回。

               “日本當時投資美國的原因是日本國內的利息太低,投資美國房產是為了追求更高的收益。所以都是純粹的地產投資行為,主要是提供融資項目,再通過租金取得穩定的現金流?!?蘭森姆說。這種模式沒有項目運作的風險,但是要承擔大量金融風險。當利率和匯率市場變化,逼迫日本企業減少金融杠桿的時候,必須盡快變賣資產。

               “而中國投資者在中國的許多地產項目積累了良好的客戶資源。中資地產在美國通過項目收購,進行地產開發。而它們在中國已有的客戶資源有效減少了項目的風險?!碧m森姆說。

               萬科美國執行董事李凱彥表示,作為較早進入美國地產市場的中國開發商之一,萬科已在紐約、舊金山、西雅圖三個城市擁有多個項目,紐約市場相對更大、更活躍,單個項目體量也大于舊金山市場。

               日本三菱集團曾高價買下洛克菲勒中心,但最終以失敗告終

               投資多元化,從一線城市進軍二線

               隨著紐約等一線城市的價格越來越高,銷售越來越慢,中資投資也向二線城市進軍。不僅僅是投入二線城市在地理上實現投資多元化,在具體的項目上也開拓市場實現多元化。

               “與紐約、舊金山、華盛頓等一線城市相比,中國投資者在丹佛、西雅圖等二線城市更能以合理的資產價格、投資回報找到地產投資機會。在這些城市中,有中國學生聚集的頂尖大學,通往中國的直飛國際航班,這也讓中國投資者更容易了解本地市場?!睂iT為商業地產交易服務的HFF公司董事總經理丹尼爾·喀什但(Dan Cashdan)在亞洲金融協會舉辦的中美房地產投資論壇上說。

               今年5月中國人壽保險宣布將聯合私募股權投資公司ElmTree共同投資美國定制開發資產包。中國人壽將買下總價值為9.5億美元的48處商業地產95%的股權,ElmTree將保留5%的股權,并繼續打理這些地產。這48個物業總面積為550萬平方英尺(約合51.1萬平方米),是由物流、辦公、醫療三類業態組成的多業態定制開發型成熟資產包,分布在以東部和北部五大湖區等人口密集、經濟發達、交通便利區域為主的美國21個州。

               “擴大投資的方向可以取得比一線熱點城市高的現金收益率,但是在市場下跌的時候流動性很差?!笨κ驳f。也就是說,高現金收益率不是沒有風險,對于需要在未來賣出收回資金的投資者來說未必合適。

               “房地產投資信托基金(REITs)把這些能產生現金收益的房地產證券化?;饟碛蟹康禺a資產包,通過把至少90%的可課稅收入以股息方式分派給股東,也就是REITs的投資者,就可以使得基金避免繳納公司稅。投資人可以不必直接擁有整個資產包,從而能夠降低投資門檻,提高流動性?!盡arks Paneth Accountants Advisors合伙人邁克爾·赫爾維茨(Michael Hurwitz)說。

               中資收購的美國紐約華爾道夫酒店

               投資風險在哪里

               投資美國地產,風險也是不能忽視的問題??κ驳f,投資房地產要看利率最終會達到多高,而且美國的地理政治風險也值得注意。

               美聯儲剛在上周再一次提高短期利率,而10年期美國國債收益率已經連續創新低。美債的短端與長端收益率逐步收窄,這對用短期利率借貸進行長期投資的房地產項目不利。對于資本密集的房地產行業,利率的上升將對高金融杠桿帶來挑戰。

               房產顧問協會(CRE)列舉了今年房地產市場會遇到的挑戰。其中最大的不確定性就是政治因素??赡芗觿〉纳鐣_突和全球化的不確定性會造成人口在區域間流動,造成人口流失區域的地產價格下跌。

               此外技術的革新也造成地產價格的變動。隨著網絡銷售的不斷發展,線下的零售商店在不斷萎縮,其網點也不斷縮減,因此依賴零售商店房租的地產價格也受到挑戰。

               “目前全球房地產投資信托基金(REITs)中,做工業用房地產的基金表現最好,而做零售商店房地產的基金表現最差?!焙諣柧S茨說。


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